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April 7, 2020

Schriftlicher oder mündlicher Mietvertrag

Obwohl die meisten von uns, wie Heftlimacher, den Mietvertrag für die neue Wohnung unbedingt unterschreiben möchten, gibt es immer Vermietungen, die nur nach mündlicher Vereinbarung erfolgen. Hier finden Sie alles, was Sie über einen mündlichen Mietvertrag wissen müssen.

Der Schweizerische Obligationenrecht sieht Formfreiheit für Mietverträge vor, so dass diese auch mündlich abgeschlossen werden können – sei es per Handschlag oder telefonisch. Eine so klare Aussage ist jedoch nicht unbedingt erforderlich, da ein Mietvertrag sogar stillschweigend abgeschlossen werden kann. Es handelt sich beispielsweise um eine stillschweigende Vermietung, wenn ein Mieter längere Zeit in einem Mietgebäude wohnt und Miete zahlt, die der Eigentümer stillschweigend akzeptiert. Dank dieses Verhaltens geben die Mieter und die Eigentümer schlüssig an, dass zwischen ihnen ein Mietvertrag geschlossen wurde.

Der Handschlag ist gut – aber ein schriftlicher Vertrag ist besser.

Der für mündliche Mietverträge geltende Rahmen
Wie bei jedem Vertrag sollte beim Abschluss eines mündlichen Vertrags eine Reihe von Überlegungen berücksichtigt werden, um spätere Überraschungen zu vermeiden. Beide Parteien müssen daher den allgemeinen Bedingungen des Mietvertrags zustimmen (um welche Wohnung handelt es sich? Wann beginnt die Vermietung? Wie hoch ist die Miete und die Kaution? Was ist mit der Nutzung anderer? Räumlichkeiten wie Keller, Estrich oder Parkplatz?). Die Bestimmungen des Obligationenrechts (Art. 253-273c CO) gelten für alle Aspekte, die nicht ausdrücklich erörtert wurden. Dies kann für den Mieter Vorteile haben: Wenn keine Zahlung von Nebenkosten vereinbart wurde, sind diese laut RO nicht vorgesehen. Der Besitzer sollte dies selbst tragen.

Wie wird ein mündlicher Mietvertrag gekündigt?
Ähnlich wie bei schriftlichen Mietverträgen beträgt die Kündigungsfrist für mündliche Mietverträge mindestens drei Monate. Sofern die Parteien nicht mündlich etwas anderes vereinbaren, ist das nächste lokale Treffen als Datum der Beendigung geplant.

Die Form der Kündigung unterscheidet sich auch nicht von der Kündigung eines schriftlichen Vertrages: Der Eigentümer muss für eine rechtsverbindliche Kündigung ein vom Kanton genehmigtes offizielles Formular verwenden. Wichtig für Mieter: Vom Vermieter formell korrekte Stornierungen können auch bei der örtlichen Schiedsstelle angefochten werden, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter erhebliche Nachteile hat. Der Mieter hat einen Mietvertrag gemäß den gesetzlichen Bestimmungen schriftlich zu kündigen. Die mündliche Kündigung hat keine Rechtskraft.

Auf jeden Fall besser: der gute alte schriftliche Mietvertrag.

Vorteile von schriftlichen Mietverträgen
Obwohl ein mündlicher Mietvertrag angenehm und nicht bürokratisch ist, gibt es große Nachteile. Im Streitfall können die mündlich vereinbarten Bedingungen nicht richtig oder gar nicht nachgewiesen werden. In diesen schwierigen Fällen müssen Sie als Mieter jedoch sicherstellen, dass Sie einen Nachweis über die getroffenen Vereinbarungen haben. Sei es durch schriftliche Bestätigung eines mündlich in den wichtigsten Schlüsseldaten versiegelten Mietvertrags oder durch Mitnahme eines Zeugen zur Aushandlung des mündlichen Vertrages. Auf diese Weise können die vereinbarten Bedingungen vor einer Schiedsstelle oder im Zweifelsfall vor einem Gericht nachgewiesen werden. Natürlich ist es immer möglich, dass die Zeugen nach einer Weile nicht mehr alle Details kennen und ihre Glaubwürdigkeit verlieren.

Es werden schriftliche oder bestätigte Mietverträge empfohlen, um eine sichere Rechtslage zu gewährleisten.

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